Credit imobiliar sau Noua (Prima) Casa? Dobanda fixa sau variabila? - Scriem despre toate

Credit imobiliar sau Noua (Prima) Casa? Dobanda fixa sau variabila?

Te-ai saturat de chirie si vrei sa ai casa ta? Te tenteaza un credit ipotecar, pentru ca rata este mai mica decat chiria, aproape-n orice imprejurare? Vrei sa il faci pe perioada maxima de 30 sau 35 de ani pentru ca nu te incadrezi, sau vrei o rata mai mica, mai usor de suportat? Poate vrei sa iei in calcul si urmatoarele aspecte, inainte sa iei o decizie care iti va influenta viitorul pe o perioada atat de lunga.

Guvernul Romaniei a pus la dispozitie, incepand cu luna septembrie, un nou plafon pentru creditele imobiliare Noua Casa (o continuare a programului Prima casa)

Creditele imobiliare/ipotecare au, in cea mai mare proportie, dobanda variabila. Din motive ce tin de lipsa de predictibilitate a pietei (creditorii n-au un glob de cristal unde sa vada evolutia pietei financiare internationale pe urmatorii 30 sau 50 de ani), foarte putine banci ofera in prezent variante de dobanda fixa pentru creditare pe o perioada atat de lunga.

Poti gasi, totusi, la o cautare atenta in piata, oferte cu dobanda fixa pe 5 sau 10 ani, dupa care se revine la formula clasica (marja bancii + Robor/IRCC/Euribor/Libor/etc).

CE ESTE ROBOR? CUM SE CALCULEAZA ROBOR SI CARE POATE FI VALOAREA MAXIMA?

ROBOR inseamna ROMANIAN INTERBANK OFFER RATE si reprezinta rata de dobanda la care o banca imprumuta lichiditate altor banci. Ratele de referinta ROBOR se stabilesc pentru 8 scadente: O/N – overnight, T/N – tomorrow, 1w – o saptamana, 1M – o luna, 3M – trei luni, 6M – sase luni, 9M – noua luni si 12M – 12 luni. Indicele ROBOR se calculeaza zilnic si are ca referinta media artimetica a cotatiilor de dobanda utilizate de zece banci selectate de BNR ( pe criterii ce tin de cota de piata si reputatie).

Prin reglementarile legale, ROBOR nu are o valoare maxima posibila, fiind un indice asupra caruia statul nu poate si nu trebuie sa intervina altfel decat prin selectarea celor 10 banci de mai sus. Cel mai important indice ROBOR pentru populatie este ROBOR 3M sau indicele ROBOR la 3 luni, care este inclus, de regula, in calcului dobanzii la creditele imobiliare.

Pana la aparitia IRCC, la jumatatea anului 2019, creditele PRIMA CASA au fost accesate tinand cont de o marja a bancii stabilita prin lege in functie de momentul acordarii si dobanda variabila ROBOR la 3 sau 6 luni. Asta inseamna ca, in prezent, o proportie enorma din creditele imobiliare/ipotecare acordate populatiei are dobanda legata de acest ROBOR 3M, despre care vom discuta in continuare.

Sa spunem ca esti un tanar care a strans o mica suma de bani din salarii sau cu ajutorul familiei si te pregatesti sa achizitionezi o locuinta. Ai auzit despre aceste dobanzi variabile, despre perioadele de creditare, despre rate care cresc sau scad, dar nimeni nu ti-a spus concret PANA UNDE SE POT DUCE.

Aici intervin eu, cu 3 scenarii diferite care sa te ajute sa iti faci o idee de ansamblu:
  • ai o parte mare din bani si te incadrezi, teoretic, sa faci creditul pe 10 ani, pentru diferenta, dar esti indecis.
  • ai facut mai multe simulari si ai vazut ca pe 30 de ani, de exemplu, ai plati lunar de doua ori mai putin, asa ca acum nu stii ce sa crezi. In primul rand, dobanda variabila se calculeaza la soldul creditului in fiecare an, asa ca atata timp cat iti permiti sa platesti o suma semnificativa din venitul tau lunar catre banca, intre 10 ani si 30 de ani este o diferenta COLOSALA de dobanda platita IN PLUS, oricat de mic ar fi indicele ROBOR. Sa luam un exemplu simplu : 200000 lei, pe 10 ani, cu o dobanda in jur de 5%, rezulta o rata de aproximativ 2120 lei/luna (daca Robor sta nemiscat) si un cost al creditului de aproape 260000 lei (60000 platiti in plus de client in cei 10 ani de credit). Daca in schimb face acelasi credit pe 20 ani, rata maxima devine 1320 lei (deci se incadreaza mult mai multi clienti cu venituri ceva mai mici), dar costul total al creditului este pe la 325000 lei, cu conditia sa ramana acelasi Robor. Pe o perioada de 360 luni, rata scade aproape nesemnificativ pana la 1073 lei, dar costul total se apropie de 400000 lei, adica platesti de doua ori cat ai imprumutat, cu o dobanda de 5% pe an. Daca ai incertitudini asupra posibilitatii de crestere dramatica a ratei pe perioada de creditare, pot sa iti spun ca DA, sunt atat posibile cat si probabile: In 30 de ani se pot intampla multe. De exemplu, Valorile extreme ale indicelui ROBOR 3M în perioada 1 ianuarie 1990 – 17 iulie 2020: Valoare maxima: 228.37 % (5 martie 1997) Valoare minima: 0.68 % (14 octombrie 2016) Valoare medie pentru perioada selectată este 24.39 % Nici 20 de ani nu sunt mai putin riscanti in privinta asta. Valorile extreme ale indicelui ROBOR 3M în perioada 1 ianuarie 2000 – 17 iulie 2020: Valoare maxima: 86 % (28 ianuarie 2000) Valoare minima: 0.68 % (14 octombrie 2016) Valoare medie pentru perioada selectată este 12.5
Daca iti poti permite un credit imobiliar pe numai 10 ani, exista mai multe scenarii :

-Valorile extreme ale indicelui ROBOR 3M în perioada 1 ianuarie 2000 – 17 iulie 2010: Valoare maxima: 86 % (28 ianuarie 2000) Valoare minima: 4.71 % (23 aprilie 2010) Valoare medie pentru perioada selectată este 21.27 %

-Valorile extreme ale indicelui ROBOR 3M în perioada 1 ianuarie 2010 – 17 iulie 2020: Valoare maxima: 10.49 % (4 ianuarie 2010) Valoare minima: 0.68 % (27 septembrie 2016) Valoare medie pentru perioada selectată este 3.36 %

-Valorile extreme ale indicelui ROBOR 3M în perioada 1 ianuarie 2006 – 17 iulie 2016: Valoare maxima: 49.81 % (20 octombrie 2008) Valoare minima: 0.73 % (26 mai 2016) Valoare medie pentru perioada selectată este 6.44 %

Ideea nu este sa intram in panica, sa ne speriem de orice credit imobiliar

Nu intentionez sa descurajez creditele ipotecare, ci vreau sa promovez ideea de a lua o decizie informata, in cunostinta de cauza, si mai ales care sa ajute pe termen lung, nu sa dauneze bugetului tau pe zeci de ani. Un alt aspect demn de luat in calcul este acela al ratei inflatiei, care atata timp cat este mai mare decat dobanda anuala a creditului tau, poate sa iti fie “prietena”, in sensul ca face ca valoarea reala a banilor pe care ii dai inapoi, chiar daca platesti de doua ori suma imprumutata, sa fie de fapt mai mica decat valoarea banilor cand i-ai imprumutat.

Este vorba de puterea de cumparare

In sensul in care acum iau imprumut de 100 de lei si calculez suma ca fiind valoarea a 100 de paini, de exemplu, iar apoi returnez banii astia “cu taraita”, chiar daca la finalul creditului dau inapoi 200, in 10 sau 20 de ani cu acei 200 de lei pe inflatie pozitiva nu se mai pot cumpara 100 de paini. Ca idee, tinta de anul acesta a inflatiei conform BNR este de 10%, iar un client cu o dobanda anuala a creditului de 5% nu merge in pierdere decat in contextul unor situatii speciale: credite in valuta, diminuari salariale, alte costuri neincluse in credit dar obligatorii (impozite, taxe, asigurari). Din pacate, o inflatie ridicata nu afecteaza, insa, doar ratele ci si salariile, asta insemnand ca, per total, niciodata nu vom fi “pe plus”, iar cea mai buna metoda de protectie in fata riscului de crestere a dobanzii creditului, pe termen lung, este contrabalansarea creditului cu economii constante, eventual de acceeasi valoare cu rata lunara a creditului (unde este posibil) sau cu investitii care, pe termen lung, sa aduca un profit considerabil mai mare decat dobanda platita catre banca.